Réflexions BC2

Unités d’habitation accessoires (UHA) : pourquoi se développent-elles si lentement au Québec?

Au Québec, comme dans plusieurs régions nord-américaines, l’accès à un logement abordable devient de plus en plus difficile. Entre 2020 et 2024, le coût des propriétés résidentielles a augmenté significativement, tandis que les loyers progressent rapidement. Cette réalité touche particulièrement les jeunes adultes, les personnes âgées souhaitant demeurer dans leur quartier et les ménages à revenu modeste.

Face à cette réalité, les unités d’habitation accessoires (UHA) réapparaissent progressivement comme une solution pragmatique et complémentaire. Elles permettent d’ajouter du logement dans des quartiers déjà desservis par les infrastructures, à un coût plus abordable pour les nouveaux occupants, tout en préservant le caractère des communautés.

Plusieurs villes nord-américaines (Vancouver, Calgary, Portland, Los Angeles, San Francisco) ont légalisé les UHA isolés et documentent des résultats positifs. Au Québec, des villes comme Sainte-Catherine, Granby, Sherbrooke et Montréal ont amorcé un virage réglementaire. Cependant, sur le terrain, on observe un développement timide : manque de clarté réglementaire, acceptabilité sociale parfois fragile, le manque d’expertise spécialisée et le manque de solutions de financement pour soutenir leur réalisation.

Une question qui demeure : Pourquoi les UHA se développent-elles aussi lentement malgré l’intérêt qu’elles suscitent?

Malgré l’intérêt grandissant pour les UHA, leur développement demeure relativement limité dans la plupart des municipalités québécoises. Pourtant, plusieurs villes ont déjà adapté leur réglementation afin de les autoriser.

Cette situation soulève une question simple : si les UHA présentent autant d’avantages, pourquoi leur développement demeure-t-il aussi modeste?

Les obstacles sont-ils uniquement financiers? Les règlements sont-ils adaptés aux réalités des quartiers existants? Les secteurs ciblés sont-ils réellement les plus propices à accueillir cette forme de densification?

Cette réflexion constitue le point de départ de la présente fiche. Ce guide s’adresse ainsi à trois audiences : (1) les municipalités qui veulent adapter leur réglementation; (2) les citoyens souhaitant aménager une UHA; (3) les professionnels (urbanistes, architectes, constructeurs) les accompagnant. Il synthétise les apprentissages nord-américains, propose une réflexion adaptée au contexte québécois et offre des outils pratiques pour décideurs et requérants.

CONTEXTE

Qu’est-ce qu’une UHA?

Une unité d’habitation accessoire (UHA) est un logement secondaire autonome aménagé sur un terrain déjà occupé par une habitation principale, généralement une habitation unifamiliale isolée. Elle constitue une forme de « densification douce », c’est-à-dire une manière d’ajouter du logement dans un quartier sans en transformer fondamentalement le caractère. Une UHA peut ainsi prendre plusieurs formes :

Un logement à la résidence principale (sous-sol, étage, garage converti);
Un agrandissement attenant à la résidence principale;
Une petite habitation détachée en cour arrière.

Il est important de ne pas confondre une UHA avec un logement intergénérationnel. Dans le cas d’un logement intergénérationnel, ce logement accessoire fait généralement partie intégrante de l’habitation principale et implique souvent le partage de certains espaces ou équipements (entrée, circulation intérieure, systèmes mécaniques, etc.). De plus, l’occupation est habituellement limitée à des membres d’une même famille et doit faire l’objet d’une déclaration annuelle auprès de la municipalité. À l’inverse, une UHA constitue un logement autonome et distinct pouvant être occupé par toute personne avec ou sans lien de parenté avec le propriétaire.

Un concept qui n'est pas nouveau

Bien que les UHA connaissent un regain d’intérêt depuis un moment, ce type d’habitation existe depuis plus d’un siècle en Amérique du Nord. Au Canada, on retrouvait déjà au XIXe siècle des logements aménagés dans des maisons de cocher, des dépendances, des garages ou des annexes résidentielles.

Après la crise économique de 1929 et la pénurie de logements suivant la Seconde Guerre, les gouvernements ont encouragé l’aménagement de logements secondaires afin de répondre rapidement aux besoins en habitation.

Avec le développement de la banlieue et la généralisation de l’habitation unifamiliale, plusieurs municipalités ont interdit ou fortement limité ces logements secondaires. Depuis les années 2000, dans un contexte de crise du logement, de vieillissement de la population et de hausse du coût des propriétés, les UHA réapparaissent progressivement comme une solution d’habitation flexible et abordable. Aujourd’hui, différentes appellations sont utilisées pour définir cette formule d’habitation :

Accessory Dwelling Unit (ADU), aux États-Unis;
Garden Suite, Laneway House ou Coach House, en Ontario et en Colombie-Britannique;
Annexe résidentielle, à Ottawa;
Maison de jardin, logement d’appoint ou logement additionnel, dans plusieurs villes québécoises.

Le Québec possède aussi une longue tradition de « bi-génération » et de « studio/bachelor », ce qui peut expliquer pourquoi la notion d’UHA demeure parfois méconnue ou confondue avec l’intergénérationnel.

Ce qu’une UHA n’est pas

Les UHA demeurent de petites unités complémentaires à une habitation existante. Elles visent généralement une ou deux personnes et conservent une échelle résidentielle compatible avec les quartiers unifamiliaux.

Dans la majorité des cas, les propriétaires aménagent une UHA pour loger un proche, obtenir un revenu supplémentaire, favoriser le maintien à domicile ou permettre à un membre de leur famille de demeurer dans le quartier.

Historiquement, plusieurs logements accessoires ont été aménagés sans permis, faute de cadre réglementaire adapté.

L’objectif actuel des municipalités est d’ailleurs de mieux encadrer, sécuriser, légaliser et intégrer harmonieusement ces logements.

Les UHA ne régleront pas à elles seules la pénurie de logements.
Elles représentent plutôt un outil complémentaire permettant de développer des alternatives plus souples, moins coûteuses en infrastructures et souvent plus acceptables socialement que les grands projets immobiliers.

Au-delà du terme « UHA »

Le vocabulaire entourant les unités d’habitation accessoires est variable. Les expressions logement accessoire, logement additionnel, habitation complémentaire ou encore annexe résidentielle traduisent souvent une volonté de rendre plus acceptable socialement l’ajout d’un second logement dans des quartiers historiquement conçus autour du modèle unifamilial.

Pourtant, lorsqu’un logement autonome est aménagé à même le bâtiment principal, que ce soit au sous-sol, à l’étage ou dans un agrandissement, il s’agit dans les faits d’une forme légère d’habitation bifamiliale ou de duplex. Cette distinction demeure principalement réglementaire et symbolique. Elle permet de préserver l’image du quartier unifamilial tout en autorisant une légère intensification résidentielle.

Or, dans plusieurs cas, l’enjeu réel n’est pas tant le nombre de logements que les impacts sur la qualité de vie et les infrastructures :

La perte d’intimité
C’est la préoccupation la plus fréquemment mentionnée dans un sondage mené par Arpent auprès des municipalités québécoises et qui revient régulièrement lors de consultations publiques. Les enjeux concernent : les fenêtres donnant sur les cours voisines, les terrasses, les accès ou la proximité entre bâtiments. Ces impacts peuvent toutefois être limités grâce à des marges d’implantation ou distances séparatrices cohérentes, ou un encadrement des ouvertures et des hauteurs.
Le stationnement
Plusieurs citoyens craignent une surcharge automobile. Or, en pratique, les occupants d’UHA sont souvent des ménages plus petits, personnes seules, étudiants, aînés, ce qui tend à réduire la pression réelle sur le stationnement par rapport aux craintes exprimées.
Le bruit ou les nuisances
La crainte d’une « détérioration du quartier » revient régulièrement lors d’ateliers citoyens et assemblées publiques. Pourtant, les UHA accueillent généralement peu d’occupants, s’intègrent à des propriétés déjà habitées et génèrent beaucoup moins d’impact qu’un projet multifamilial traditionnel. Selon notre expérience, les principaux enjeux de cohabitation soulevés sont davantage liés à la qualité de conception et à l’encadrement réglementaire qu’à la présence même d’une UHA.
La pression sur les infrastructures
Dans certains secteurs, l’ajout de logements peut poser des enjeux d’accès à certains services et infrastructures : gestion des eaux, sécurité incendie, fosses septiques, etc. C’est précisément pourquoi les municipalités doivent cibler les secteurs les plus propices à accueillir ce type de densification.

Autrement dit, une habitation comprenant deux logements bien intégrés n’a pas nécessairement plus d’impact sur un quartier qu’une grande résidence unifamiliale occupée par un seul ménage.

Une pratique déjà bien implantée ailleurs

Dans plusieurs grandes villes canadiennes et américaines, telles que Vancouver, Calgary, Edmonton, Ottawa, Toronto ou Portland, les UHA sont de plus en plus considérées comme une solution de diversification de l’offre résidentielle et de lutte contre l’étalement urbain.

Aux États-Unis, entre autres, les UHA sont redevenues un sujet majeur des politiques d’habitation. Une étude menée dans la région de Sacramento, en Californie, (Volker & Handy, 2023) révèle que de 33 % à 47 % des propriétaires de maisons unifamiliales pourraient être ouverts à construire une UHA. Les principales motivations évoquées par les propriétaires visent à :

Loger un proche ou un membre de la famille;
Générer un revenu supplémentaire;
Favoriser le maintien à domicile;
Créer un logement plus abordable dans les quartiers existants.

À l’inverse, les obstacles jugés les plus importants par ces mêmes propriétaires sont : le coût de construction, la complexité des démarches réglementaires et les difficultés de financement. Cette hiérarchie des obstacles est très similaire à ce que l’on observe au Québec.

Au Québec, plusieurs municipalités ont récemment amorcé un virage réglementaire afin de permettre ces formes d’habitation. Sainte-Catherine, Granby, Sherbrooke, Québec et Trois-Rivières font partie des nombreuses villes ayant adopté un cadre réglementaire favorisant les logements additionnels et les maisons de jardin. Récemment adopté, le Plan d’urbanisme et de mobilité (PUM) 2050 de la Ville de Montréal encourage les formes de densification douce et la diversification de l’offre résidentielle dans les quartiers existants.

Une réponse intégrée aux défis du logement et de l’aménagement

Les UHA répondent simultanément à plusieurs enjeux contemporains :

Le vieillissement de la population;
L’accès difficile à la propriété, en fournissant un revenu d’appoint;
La pénurie de logements locatifs abordables;
La nécessité d’optimiser les infrastructures existantes;
La volonté de limiter l’étalement urbain.

Elles permettent d’ajouter des logements dans des secteurs déjà desservis par les rues, les réseaux d’aqueduc et d’égout, les écoles, les commerces et les transports collectifs, sans nécessiter le développement de nouveaux quartiers.

Du potentiel à la réalisation : les défis du déploiement des UHA

Malgré l’intérêt croissant porté aux UHA dans les politiques publiques et les documents de planification, leur développement demeure relativement limité sur le terrain. Cet écart entre le potentiel reconnu de cette forme d’habitation et sa concrétisation s’explique par une combinaison de facteurs économiques, réglementaires, sociaux et territoriaux.

Les obstacles au développement des UHA sont nombreux et souvent interreliés. Certains relèvent des coûts de construction ou du financement. D’autres découlent des choix réglementaires ou des caractéristiques des milieux dans lesquels elles sont appelées à s’insérer. Comprendre ces obstacles est essentiel, puisqu’ils influencent directement la capacité des municipalités à transformer une autorisation réglementaire en projets réellement réalisés.

La fragmentation terminologique et l’absence de données

Comme mentionné précédemment, il existe une grande variation terminologique pour désigner les UHA dans les règlements municipaux québécois. Cette hétérogénéité nuit à la cohérence des pratiques, à la lisibilité pour les citoyens et à la capacité de comparer les résultats d’une ville à l’autre. Plus révélateur encore : 67 % des municipalités québécoises affirment n’avoir aucune idée du nombre de logements accessoires sur leur territoire (Espace MUNI, 2022). Sans données sur le nombre, la localisation ou les caractéristiques des UHA, il devient difficile pour une municipalité d’évaluer l’efficacité de son encadrement ou d’adapter ses interventions.

Le poids de la tradition intergénérationnelle québécoise

La maison intergénérationnelle occupe une place dans la culture de l’habitation au Québec, soutenue par de légers avantages fiscaux par Revenu Québec. Les UHA tentent de se positionner dans un environnement où un modèle s’y apparentant est déjà établi, ce qui crée une forme de compétition symbolique. Certains élus et citoyens peinent encore à distinguer les deux types de logement : confusion entretenue par les multiples appellations en vigueur.

Des règles génériques et mal adaptées aux milieux existants

Dans plusieurs municipalités, les normes applicables aux UHA sont calquées sur celles de projets résidentiels plus traditionnels ou inspirées de règlements élaborés dans d’autres contextes. Or, les quartiers unifamiliaux existants présentent des contraintes et des opportunités qui leur sont propres. Une réglementation mal adaptée à ces réalités peut transformer un projet théoriquement autorisé en un projet difficilement réalisable sur le terrain.

Des coûts de construction élevés

Même lorsqu’un projet est autorisé, sa rentabilité peut demeurer incertaine. Les coûts associés aux raccordements, aux séparations coupe-feu (Code de construction), aux systèmes mécaniques indépendants (chauffage, climatisation, etc.) peuvent représenter un investissement important, particulièrement dans le cas de petites unités.

Dans certains cas, la conversion d’un garage, l’ajout d’un agrandissement ou la construction d’une unité détachée ne permettent pas de récupérer l’investissement dans un délai jugé raisonnable. La hausse récente des coûts de construction, des taux d’intérêt et des primes d’assurance accentue également cette situation.

Toutefois, plusieurs expériences démontrent que ces contraintes peuvent être atténuées par des mesures ciblées. À Edmonton (programme Cornerstones, 2006-2016) comme pour Santa Cruz en Californie, des programmes de subventions couvrant une partie des coûts ou des exemptions de frais de développement ont contribué à une augmentation significative du nombre de projets réalisés.

Pourquoi autoriser ne suffit pas ?

Dans plusieurs municipalités, les UHA sont (en théorie) autorisées. Toutefois, les préoccupations liées au stationnement, à l’intimité ou au caractère des quartiers conduisent souvent à l’imposition de nombreuses conditions d’aménagement.

Pris individuellement, chacune de ces dispositions peut sembler raisonnable. Ensemble, elles peuvent toutefois réduire fortement le nombre de terrains admissibles ou rendre les projets difficilement réalisables.

Les expériences nord-américaines montrent que la simple autorisation des UHA ne suffit pas à assurer leur développement. Leur succès repose plutôt sur un encadrement adapté aux réalités locales : dimensions des lots, caractéristiques du cadre bâti, capacité des infrastructures, desserte en transport collectif, besoins en logement et acceptabilité sociale.

LES CONDITIONS DE SUCCÈS

Une UHA a le potentiel de contribuer positivement à son environnement lorsqu’un ensemble de conditions sont réunies. Ces conditions doivent être considérées de manière intégrée, puisque la pertinence d’un projet découle moins de la conformité à des critères pris individuellement que de l’équilibre entre son emplacement, sa conception, ses mécanismes d’encadrement et sa capacité à s’insérer harmonieusement dans le milieu d’accueil.

Une UHA au bon endroit

Toutes les propriétés ne présentent pas le même potentiel pour accueillir une unité d’habitation accessoire. Comme pour toute forme de densification, le choix des secteurs à privilégier devrait reposer sur la capacité d’accueil du milieu plutôt que sur la seule disponibilité foncière.

Une UHA sera généralement plus pertinente dans un secteur où les infrastructures disposent d’une capacité suffisante, où les commerces, services et équipements collectifs sont accessibles, où l’offre de transport favorise les déplacements actifs et collectifs et où les contraintes environnementales demeurent limitées. Dans ces contextes, l’ajout d’un logement contribue à consolider les milieux de vie existants tout en optimisant l’utilisation des infrastructures publiques.

Les critères proposés dans la présente section constituent des indicateurs permettant d’évaluer cette capacité d’accueil et d’orienter l’encadrement des UHA vers les secteurs les plus propices à leur implantation.

Une fois les secteurs les plus propices identifiés, encore faut-il s’assurer que les caractéristiques du terrain et du projet permettent une intégration harmonieuse au milieu d’accueil.

Une construction bien intégrée à son milieu

Une UHA bien intégrée contribue à la qualité du milieu de vie plutôt qu’à sa détérioration. Son implantation doit tenir compte des caractéristiques du terrain, du cadre bâti existant, des espaces extérieurs et des relations de voisinage.

Au-delà de son intégration physique au site, une UHA doit également offrir un milieu de vie fonctionnel, confortable et adapté aux besoins de ses occupants.

Un logement indépendant bien conçu et adapté aux petits ménages

L’objectif d’une UHA n’est pas seulement d’ajouter un logement, mais d’offrir un logement de qualité. Au-delà des normes minimales de construction, l’aménagement devrait assurer l’autonomie des occupants, leur confort au quotidien et une intégration fonctionnelle à la propriété. Les exigences réglementaires doivent ainsi trouver un équilibre entre qualité d’habitation, faisabilité des projets et abordabilité.

Les éléments suivants méritent une attention particulière.

Tester la faisabilité avant d’adopter les règles

Les exigences applicables aux UHA visent généralement des objectifs légitimes : préserver l’intimité des voisins, limiter les impacts sur le stationnement, protéger le caractère des quartiers ou encore assurer la sécurité des occupants. Toutefois, une réglementation doit être évaluée non seulement à partir de chacun de ses critères, mais aussi à partir de leurs effets combinés sur la faisabilité réelle des projets.

La principale erreur observée dans plusieurs règlements municipaux n’est pas nécessairement la présence de normes trop restrictives, mais plutôt leur accumulation. Des exigences qui semblent raisonnables lorsqu’elles sont analysées individuellement peuvent, une fois cumulées, rendre une UHA techniquement irréalisable ou financièrement non viable.

Une réglementation efficace devrait donc être testée sur plusieurs cas réels représentatifs du territoire avant son adoption. La question à se poser n’est pas seulement « Cette norme est-elle justifiée? », mais également « Après l’application de l’ensemble des normes, combien de terrains demeurent réellement admissibles à l’aménagement d’une UHA? »

Parmi les combinaisons réglementaires qui méritent une attention particulière :

Exiger un accès autonome tout en limitant fortement les possibilités d’aménager une entrée;
Imposer une case de stationnement supplémentaire sur des terrains de faible superficie;
Exiger des raccordements indépendants aux réseaux lorsque les branchements existants sont suffisants;
Imposer une reproduction quasi identique du bâtiment principal sur le plan architectural;
Cumuler des exigences de marges, de superficie libre, de couvert végétal et de distance séparatrice qui réduisent excessivement l’espace constructible.

En définitive, le véritable défi n’est peut-être plus de déterminer si les UHA doivent être autorisées, mais plutôt de créer les conditions qui permettront leur réalisation. Le succès d’un règlement devrait alors être mesuré non pas par le nombre de dispositions qu’il contient, mais par le nombre de projets qu’il rend réellement possibles.

Pour pousser la réflexion plus loin : les bonnes questions à se poser

Que vous soyez un représentant d’une ville ou un citoyen, l’outil ci-dessous a été conçu pour vous aider à vous poser les questions essentielles avant de vous engager dans un projet d’UHA.

Télécharger l’outil

Auteurs

David Poiré Urbaniste, Directeur principal
Bertrand Goutorbe Urbaniste, DIrecteur de projet

Références

Arpent (2022). Les unités d’habitation accessoires — L’état des lieux. Montréal.
Espace MUNI (2022). Enquête sur les maisons intergénérationnelles au Québec : portrait des résultats.
MRC de Papineau (2024). Aide-mémoire pour l’encadrement des logements accessoires. MAMH.
Volker, J.M.B. & Handy, S. (2023). Exploring Homeowners’ Openness to Building Accessory Dwelling Units in the Sacramento Metropolitan Area. Journal of the American Planning Association, 89(1), 45-60.
Ville de Québec (2025). Fiche 38 : Unité d’habitation additionnelle — Maison de jardin.
Ville de Québec (2025). Fiche 39 : Unité d’habitation additionnelle — Logement d’appoint.
Ville de Sainte-Catherine (2009). Projet de règlement Z-73 : nouvelles dispositions UHA.
Vivre en Ville (2021). Fiche B3 : Répertoire de densification douce.
Radio-Canada (2022). Les municipalités commencent à se tourner vers les logements accessoires.
Radio-Canada (2023). Sherbrooke veut permettre l’ajout d’un logement additionnel à une habitation unifamiliale.
Ottawa (s.d.). Guide d’aménagement des annexes résidentielles.
CHAPELLE ET AL. (2021). Who builds accessory dwelling units? Evidence from California survey of ADU owners. UC Berkeley Terner Center for Housing Innovation.
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