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17-09-2026
Réflexions BC2
Jusqu’où l’encadrement protège-t-il le parc résidentiel?
Chapitres
Analyse comparative de New York, Barcelone, Montréal et Prince Edward County
La réglementation des locations à court terme peut-elle réellement préserver des logements pour les résidents et freiner la hausse des loyers? L’expérience de New York, Barcelone, Montréal et Prince Edward County montre qu’elle peut réduire les conversions et contenir le marché touristique, mais que son effet sur le prix des loyers demeure plus limité et dépend fortement du contexte, du ciblage territorial et de l’application des règles.
Introduction
Dans les villes où les loyers augmentent et où l’offre résidentielle se resserre, la plateforme Airbnb est devenue une cible particulièrement visible. La logique est intuitive : lorsqu’un logement est converti en hébergement touristique, il n’est plus disponible pour un ménage qui souhaite s’y établir. De là à présenter les locations à court terme comme une cause structurante de la crise du logement, il n’y a qu’un pas souvent franchi dans le débat public. Cette lecture ne rend toutefois compte que d’une partie du phénomène. Les locations à court terme peuvent réduire l’offre de logements dans certains secteurs, mais leur poids varie fortement selon la taille du marché, l’intensité touristique, la concentration des annonces et la présence d’exploitants commerciaux. Surtout, protéger la disponibilité des logements et améliorer leur abordabilité ne sont pas exactement le même objectif. Une réglementation peut empêcher de nouvelles conversions ou faire disparaître des annonces illégales sans pour autant entraîner une baisse mesurable des loyers à l’échelle d’une ville.
L’article examine donc deux questions complémentaires. D’abord, les mesures d’encadrement permettent-elles de maintenir ou de ramener des unités dans le parc résidentiel à long terme? Ensuite, cette protection se traduit-elle par une amélioration de l’accessibilité financière des logements? Pour y répondre, quatre études de cas sont mises en parallèle : New York et Barcelone, deux grandes destinations touristiques; Montréal, où l’enjeu du logement se double depuis 2023 d’un enjeu de sécurité publique, et Prince Edward County, un petit marché de villégiature où chaque conversion pèse davantage sur l’offre locale. Les données disponibles imposent enfin une certaine prudence. Plusieurs réformes sont récentes, les méthodes de dénombrement varient et il demeure difficile d’isoler l’effet des locations à court terme de facteurs plus lourds, comme la construction insuffisante, la croissance démographique, les taux d’intérêt ou la demande pour les résidences secondaires. L’objectif n’est donc pas de chercher une réponse universelle, mais de comprendre ce que la réglementation peut réellement accomplir et ce qu’elle ne peut pas remplacer.
New York et Barcelone : contenir le marché sans résoudre la crise
New York : une chute des annonces, peu d’effet visible sur les loyers
À New York, les locations à court terme s’inscrivent dans une crise du logement déjà marquée par des loyers très élevés et un faible taux d’inoccupation. Airbnb y est progressivement devenue le symbole de la conversion de logements résidentiels en hébergements touristiques, notamment dans les quartiers centraux, touristiques ou en embourgeoisement. Les recherches montrent toutefois un effet surtout localisé. La location touristique crée un « rent gap », soit un écart entre le revenu potentiel d’un logement loué à la nuitée et celui d’un bail résidentiel. Cet écart peut encourager la conversion de logements dans les secteurs où la demande touristique est forte, sans pour autant produire le même effet dans l’ensemble du marché new-yorkais.[1]
La Local Law 18, appliquée depuis septembre 2023, constitue l’un des cadres les plus restrictifs en Amérique du Nord. Elle impose l’enregistrement des hôtes et interdit, dans la plupart des cas, la location d’un logement entier lorsque l’occupant n’est pas présent. Les annonces de location à court terme ont fortement diminué après son entrée en vigueur. Le prix des loyers a néanmoins continué d’augmenter, ce qui rend difficile l’attribution d’un effet global de la réforme sur l’abordabilité. Les analyses disponibles convergent plutôt vers un constat : la réglementation a réduit le marché touristique, mais le déficit de construction résidentielle et les contraintes de zonage demeurent des facteurs beaucoup plus déterminants dans la crise new-yorkaise[2],[3].
[1] Wachsmuth, D. et Weisler, A. (2018). « Airbnb and the Rent Gap: Gentrification through the Sharing Economy ». Environment and Planning A.
[2] New York City Office of Special Enforcement, Annual Reports FY2024-FY2025; New York City Comptroller (2018), The Impact of Airbnb on NYC Rents; Exploring the Impact of Short-Term Rental Regulations on Housing Availability and Affordability (Springer, 2025).
[3] New York City Office of Special Enforcement (2023). Short-Term Rental Registration Law – Local Law 18.
Barcelone : un effet plus net dans les quartiers touristiques
À Barcelone, la location à court terme est indissociable du débat sur le surtourisme. Dans plusieurs quartiers centraux, la pression touristique se combine à la difficulté croissante des résidents à demeurer dans leur milieu de vie. L’effet sur le logement y apparaît plus prononcé qu’à New York, tout en demeurant fortement concentré dans l’espace. Une étude estime qu’Airbnb aurait contribué à une hausse moyenne des loyers d’environ 1,9 % à l’échelle de Barcelone, avec des effets nettement plus élevés dans les secteurs les plus touristiques. La Ville et la Generalitat de Catalunya ont répondu par un encadrement interventionniste : licences obligatoires, plafonds, moratoires dans certains quartiers et, depuis 2023, nouveau régime de permis dans les municipalités où le marché du logement est considéré comme tendu[4],[5].
Ces mesures semblent avoir empêché une expansion beaucoup plus importante du marché des locations touristiques. Elles contribuent donc à protéger le parc résidentiel là où la pression est la plus forte. Elles n’ont toutefois pas fait disparaître les tensions sur les loyers, qui découlent aussi de la demande résidentielle, de l’offre limitée et de l’attractivité générale de la ville[6].
[4] Generalitat de Catalunya (2023). Décret-loi sur les habitatges d’ús turístic.
[5] Garcia-López, M.-A., Jofre-Monseny, J., Martínez-Mazza, R. et Segú, M. (2020). « Do Short-Term Rental Platforms Affect Housing Markets? Evidence from Airbnb in Barcelona ». Journal of Urban Economics.
[6] « Barcelona as a Case Study for the Effectiveness of Short-Term Rental Market Regulations ». Cities, 2025.
Études de cas
Ce que nous apprennent ces deux métropoles
Comme le laissait entendre l’introduction, l’effet le plus clair de la réglementation concerne la disponibilité : à New York comme à Barcelone, elle réduit les annonces ou freine leur croissance et limite ainsi la conversion de nouveaux logements. Son effet sur l’abordabilité est plus diffus. New York montre qu’un marché Airbnb peut s’effondrer sans que les loyers reculent; Barcelone rappelle toutefois que, dans les quartiers où le tourisme sature déjà l’espace, empêcher de nouvelles conversions demeure une intervention urbanistique concrète et ciblée, mais non suffisante.
Montréal : un cadre strict, une efficacité qui dépend de l’application
Montréal occupe une place particulière dans le débat canadien. La métropole a longtemps compté parmi les villes du pays où les annonces de type Airbnb étaient les plus nombreuses, surtout dans les quartiers centraux. Au sommet du phénomène, vers 2018, près de 4 700 logements auraient été soustraits au marché locatif, principalement au centre-ville et sur le Plateau-Mont-Royal. Ce nombre est important dans les secteurs touchés, mais demeure limité à l’échelle de l’ensemble du parc résidentiel montréalais[7].
La crise locale repose d’abord sur des facteurs structurels. Après des années de pénurie, le taux d’inoccupation s’est rapproché du seuil d’équilibre de 3 %, mais cette détente concerne surtout des logements récents et coûteux. Les unités abordables demeurent rares et le prix des loyers continue d’augmenter. Même une disparition complète des locations à court terme ne réglerait donc pas le déficit de logements accessibles[8].
Le phénomène n’est pas pour autant négligeable. Dans les quartiers centraux, le rendement supérieur de la location touristique peut encourager le retrait d’unités du marché à long terme. À cela s’ajoute un problème majeur de conformité : selon les estimations disponibles, à peine une annonce montréalaise sur vingt serait dûment enregistrée. Depuis l’incendie d’un immeuble du Vieux-Montréal en mars 2023, où sept personnes ont perdu la vie dans des logements loués illégalement, l’enjeu dépasse la simple question de l’abordabilité pour toucher directement la sécurité publique[9].
Le Québec a progressivement resserré son cadre. Depuis 2022, les hôtes doivent s’enregistrer et afficher un numéro; les modifications adoptées en 2023 ont accru les obligations des plateformes et les sanctions visant les annonces non conformes. La Ville de Montréal a ajouté, en 2025, un permis municipal et une restriction saisonnière : la location d’une résidence principale est permise du 10 juin au 10 septembre, jusqu’à 90 jours par année. La Ville estime que cette mesure pourrait ramener au moins 2 000 logements vers le marché locatif[10],[11].
Les résultats sont plus faciles à observer sur les annonces que sur les loyers. Dans les jours ayant suivi l’incendie de 2023 et l’annonce d’un durcissement législatif, le nombre d’annonces montréalaises est passé d’environ 14 300 à près de 7 000. Le retrait a été rapide parce que la responsabilité reposait aussi sur la plateforme. Une partie des annonces est toutefois revenue par la suite, notamment au moyen de faux numéros d’enregistrement ou de séjours courts présentés comme des locations de longue durée. La règle seule ne suffit donc pas : sa portée dépend d’une surveillance continue et de la capacité de sanctionner les contournements[12].
Sur l’abordabilité, il est encore trop tôt pour conclure. La réforme municipale est récente et les études ne s’entendent pas entièrement sur l’ampleur de l’effet des plateformes, qui varie selon les marchés et les méthodes utilisées. L’encadrement entraîne par ailleurs des arbitrages touristiques. Tourisme Montréal et Airbnb évoquent des pertes de revenus, une capacité d’accueil réduite lors de grands événements et des retombées moindres pour certains commerces; ces arguments proviennent toutefois d’acteurs directement concernés et doivent être interprétés avec prudence. Le résultat le plus probable est moins une disparition de la clientèle qu’un déplacement vers les hôtels et les hébergements conformes[13],[14].
[7] Wachsmuth, D., Combs, J. et Kerrigan, D. (2019). « Short-Term Rentals in Canada: Uneven Growth, Uneven Impacts ». Canadian Journal of Urban Research; Wachsmuth, D. et coll., groupe UPGo, Short-Term Cities: Airbnb’s Impact on Canadian Housing Markets; Kerrigan, D. (2020). « Airbnb, le partage du logement et le droit au logement à Montréal ». Nouvelles pratiques sociales, 31(2).
[8] Société canadienne d’hypothèques et de logement (2024 et 2025). Rapport sur le marché locatif, région métropolitaine de Montréal.
[9] Estimation tirée des données d’Inside Airbnb (relevés de 2023 et 2024) pour l’agglomération de Montréal, recoupée par les rapports municipaux. Cette source de collecte est utile, mais militante, et doit être interprétée avec prudence.
[10] Ville de Montréal, Hébergement touristique à court terme. Règlement en vigueur depuis juin 2025 : location de résidences principales autorisée du 10 juin au 10 septembre, jusqu’à 90 jours par année, moyennant un permis municipal annuel.
[11] Loi sur l’hébergement touristique (RLRQ, chapitre H-1.01), en vigueur depuis le 1er septembre 2022; modifications de 2023 imposant de nouvelles obligations aux plateformes numériques et relevant les sanctions.
[12] Données d’Inside Airbnb rapportées par La Presse (mars 2023). Les obligations imposées aux plateformes par les modifications législatives de 2023 prévoient des sanctions importantes par annonce illégale; les premiers constats et une première condamnation ont été rapportés en 2025.
[13] Tourisme Montréal (2025), estimations de pertes liées au resserrement de la réglementation, citées dans la presse; Airbnb (2026), communication de l’entreprise sur les retombées touristiques de la plateforme à Montréal. Ces données émanent d’acteurs directement concernés.
[14] Garcia-López, M.-A. et coll. (2020), op. cit.; Barron, K., Kung, E. et Proserpio, D. (2021). « The Effect of Home-Sharing on House Prices and Rents ». Marketing Science, 40(1).
Études de cas
Ce que nous apprend Montréal
Le parallèle avec New York est frappant : une obligation imposée directement aux plateformes peut faire chuter les annonces très rapidement, sans que l’on puisse pour autant isoler un effet immédiat sur les loyers. Montréal ajoute cependant deux leçons aux cas précédents. D’une part, l’efficacité repose autant sur l’application que sur la sévérité du règlement. D’autre part, la protection du parc résidentiel ne peut être dissociée de la sécurité des occupants et des visiteurs. Ici encore, Airbnb est un facteur aggravant réel et localisé, mais non la cause première de la crise.
Prince Edward County : protéger le parc dans un marché de villégiature
Prince Edward County offre un contraste utile avec les grandes métropoles. Ce territoire quasi insulaire d’environ 1 050 km² et de plus de 25 000 habitants est l’une des destinations de villégiature les plus recherchées de l’Ontario. En 2021, malgré une diminution du nombre quotidien d’annonces par rapport à 2019, les revenus de l’hébergement à court terme ont fortement augmenté sous l’effet d’une hausse marquée des prix à la nuitée. Au même moment, le prix moyen des maisons est passé de 496 250 $ en 2019 à 754 930 $ en 2021, tandis que les loyers résidentiels auraient augmenté de plus de 50 % entre 2020 et 2021[15].
La pandémie et l’arrivée d’acheteurs provenant des grands centres expliquent une grande part de ce choc immobilier. Les recherches commandées par la municipalité concluent néanmoins que les locations à court terme constituent un moteur important des problèmes d’abordabilité à moyen terme. Dans un petit marché, le détournement durable d’une partie du parc vers l’hébergement touristique réduit plus rapidement l’offre accessible aux résidents et aux travailleurs locaux[16].
La municipalité a d’abord instauré un système de permis en 2018, puis imposé un moratoire sur les nouvelles locations de logements entiers en septembre 2020. Une révision plus large du zonage et des permis a suivi en 2022. Le cadre vise notamment à réserver les nouvelles activités à la résidence principale, à mieux encadrer les conditions d’exploitation, à empêcher l’octroi de permis à certaines résidences secondaires et à renforcer les pénalités. Cette stratégie se heurte toutefois aux droits acquis protégés par la Loi sur l’aménagement du territoire de l’Ontario. Les exploitants qui exerçaient légalement leur activité avant les changements peuvent, dans certaines conditions, la maintenir. La municipalité peut resserrer les exigences de permis, de renouvellement ou de sécurité, mais elle ne peut pas abolir un droit d’origine provinciale. L’encadrement protège donc surtout le parc futur et limite les nouvelles conversions; il ramène plus difficilement les unités déjà établies dans le marché touristique[17].
Aucune donnée locale ne permet encore de mesurer directement les effets des modifications récentes sur l’accès au logement. Une étude ontarienne publiée en 2024 fournit toutefois des repères. Elle estime qu’une exigence de résidence principale fait diminuer les loyers de 1,7 % dès la première année et de 3,3 % après trois ans. À l’inverse, l’expansion des locations à court terme aurait expliqué 12,3 % de la hausse du prix des loyers observée à Prince Edward County en 2022, soit environ 20,20 $ par mois. Ces résultats ne constituent pas une évaluation du règlement local, mais ils démontrent que, dans les marchés touristiques de petite taille, la réglementation peut avoir un effet plus perceptible sur l’abordabilité[18].
[15] UPGO (2021). Short-term accommodations in Prince Edward County.
[16] UPGO (2021), op. cit.; Prince Edward County (septembre 2022). Short-term Accommodations – Project timeline.
[17] Prince Edward County (octobre 2022). County updates STA licensing program; Loi sur l’aménagement du territoire de l’Ontario (Planning Act), dispositions relatives aux usages légalement dérogatoires.
[18] UPGO (2024). Short-term rentals and housing affordability in Ontario.
Études de cas
Ce que nous apprend Prince Edward County
Après New York, Barcelone et Montréal, Prince Edward County confirme que l’échelle du marché change la portée du phénomène. Quelques centaines d’unités converties pèsent peu dans une métropole, mais peuvent déséquilibrer un territoire de villégiature où l’offre locative est déjà mince. Le cas ontarien reprend aussi une leçon observée à Barcelone : l’encadrement est plus pertinent lorsqu’il cible les secteurs et les formes d’exploitation qui exercent la plus forte pression. Il rappelle enfin que la réglementation d’Airbnb ne peut, à elle seule, répondre à la demande de résidences secondaires ni aux effets d’un afflux d’acheteurs extérieurs.
conclusion
Les quatre études de cas convergent vers un premier constat : la réglementation protège plus directement la disponibilité des logements qu’elle n’améliore leur abordabilité. Les règles d’enregistrement, les restrictions sur la location de logements entiers, les plafonds, les moratoires et les obligations imposées aux plateformes peuvent réduire les annonces illégales, prévenir de nouvelles conversions et, dans certains cas, ramener des unités vers le marché à long terme. Cet effet est tangible à New York, Barcelone et Montréal, même lorsque son ampleur exacte demeure difficile à mesurer.
Le lien avec les prix des loyers est moins automatique. À New York, la forte baisse des annonces n’a pas empêché leur progression. À Barcelone, l’effet d’Airbnb est mesurable, mais surtout dans les quartiers les plus touristiques. À Montréal, les réformes sont trop récentes pour permettre une évaluation solide. Prince Edward County suggère enfin qu’une exigence de résidence principale peut produire un effet plus visible dans un petit marché, mais les droits acquis et la demande de villégiature en limitent la portée. La disparition d’une annonce ne signifie donc pas nécessairement qu’un logement a réintégré le parc locatif. Il peut avoir été retiré du marché, vendu, transformé en résidence secondaire ou transféré vers une autre plateforme. Le contexte doit donc guider l’outil. Une mesure uniforme appliquée à l’échelle d’une grande ville risque de masquer de fortes disparités entre les quartiers. À l’inverse, un encadrement trop léger dans un secteur touristique saturé peut laisser s’installer une conversion durable du parc résidentiel. Les approches les plus cohérentes combinent généralement une règle de résidence principale, un nombre limité de permis, l’affichage vérifiable d’un numéro d’enregistrement, une responsabilité explicite des plateformes et des ressources suffisantes pour assurer le suivi.
L’analyse confirme également que les droits acquis, les moyens de contrôle et la qualité des données sont aussi importants que le texte réglementaire. Une règle sévère, mais peu appliquée, protège mal le parc de logements; une obligation simple, contrôlée directement par la plateforme, peut produire des résultats immédiats. Les municipalités doivent donc concevoir l’encadrement comme un système de mise en œuvre, et non comme une simple interdiction inscrite au règlement. L’effet de la plateforme Airbnb n’est ainsi ni un mythe urbain ni, à lui seul, un facteur structurant de la crise du logement. La plateforme agit plutôt comme un accélérateur dans les secteurs où l’offre est rare et la demande touristique élevée. L’encadrer est pertinent pour préserver des logements, stabiliser certains milieux de vie et assurer la sécurité des usages. Mais aucune réglementation sur la location à court terme ne peut remplacer la construction de logements, la protection du parc abordable et une stratégie plus large visant l’accessibilité résidentielle.
Études de cas
Tableau de synthèse
